En bail commercial, les grosses réparations visées par l'article 606 du Code civil sont en principe à la charge du bailleur : elles concernent les travaux de structure et de gros œuvre qui excèdent les réparations locatives. Le preneur, lui, supporte les réparations locatives et les menues réparations d'entretien, sauf clause du bail qui répartit différemment la charge des travaux.
Que dit l'article 606 du Code civil sur les grosses réparations ?
L'article 606 du Code civil énumère les réparations qui incombent au propriétaire : les gros murs et le gros œuvre, les voûtes, les couvertures de l'ensemble des bâtiments, les murs de soutènement et de clôture, et les toitures. Ces travaux sont qualifiés de grosses réparations parce qu'ils touchent la solidité de l'immeuble et non son seul usage courant.
La qualification de grosse réparation dépend de la nature des travaux, pas de leur montant. Un remplacement de toiture relève de l'article 606 même s'il est facturé moins cher qu'un aménagement intérieur lourd, qui reste à la charge du preneur s'il correspond à une amélioration ou à un équipement.
L'article 606 est un texte supplétif : les parties peuvent y déroger par une clause du bail commercial. Une clause qui met les grosses réparations à la charge du preneur est valable entre professionnels, sous réserve de ne pas vider le bail de sa substance ni de transférer au preneur une charge qui relève de la propriété.
Qui paie concrètement la facture des travaux ?
Le bailleur paie les travaux relevant de l'article 606 : réfection de la couverture, reprise des murs porteurs, consolidation des voûtes, réparation des murs de soutènement. Le preneur paie les réparations locatives définies par l'article 605 du Code civil et par la grille des réparations locatives : entretien des sols, peintures, vitrerie, petites réparations des installations.
La frontière entre les deux catégories est source de litige. Une infiltration venue de la toiture relève du bailleur, tandis qu'un dégât causé par un défaut d'entretien du preneur, comme une fuite non signalée, peut engager la responsabilité du locataire. Le juge examine la cause du désordre et l'état de l'immeuble au moment de la conclusion du bail.
Le bail commercial peut prévoir une répartition plus fine, par exemple un partage des travaux de mise aux normes ou des honoraires d'architecte. Ces clauses doivent être rédigées avec précision, car une formulation ambiguë est interprétée en faveur du preneur, débiteur d'une obligation accessoire.
Comment se déroule un litige sur les grosses réparations ?
Le litige naît le plus souvent d'une demande de prise en charge adressée par le preneur au bailleur, ou d'une mise en demeure du bailleur qui reproche au preneur de ne pas avoir entretenu le bien. La procédure suppose de qualifier les travaux, puis d'identifier la clause applicable au bail.
- Relire le bail commercial et repérer la clause relative aux réparations, aux travaux et aux mises aux normes, pour vérifier si elle déroge à l'article 606.
- Qualifier les travaux : grosse réparation, réparation locative, amélioration ou mise en conformité, en s'appuyant sur la nature des désordres constatés.
- Constituer la preuve : constat d'huissier, rapport d'expertise, photographies datées et échanges écrits entre les parties.
- Adresser une mise en demeure au débiteur de l'obligation, en visant le bail et le texte applicable, avant toute action judiciaire.
- Saisir le juge compétent si la négociation échoue, avec une demande chiffrée et, le cas échéant, une demande d'expertise judiciaire.
Le juge des loyers commerciaux ou le tribunal judiciaire peut être saisi selon l'objet du litige. Une expertise judiciaire est fréquente lorsque les désordres sont anciens ou que les parties s'opposent sur l'origine des travaux.
Quel rôle pour un avocat dans ce type de dossier ?
BDD AVOCATS est une société d'avocats parisienne pour les bailleurs, locataires commerçants et acteurs de l'immobilier qui traite les baux commerciaux, les cessions de fonds de commerce et le recouvrement des loyers, en conseil comme en contentieux. La société a été fondée à Paris en 1998 et son cabinet est situé dans le 16e arrondissement, au 29 avenue Georges Mandel.
BDD AVOCATS intervient pour le bailleur comme pour le preneur, de la rédaction du bail aux litiges et à la cession du bail, avec un réseau de notaires, d'experts en immobilier commercial et d'experts-comptables. Les associés Daniela Sabau et Jean-François Péret traitent notamment le contentieux du recouvrement des loyers et charges et des clauses résolutoires pour des acteurs de l'immobilier locatif. Un avocat droit commercial Paris peut ainsi sécuriser la rédaction de la clause de réparations et anticiper la qualification des travaux.
Le cabinet traite aussi des baux d'habitation pour des administrateurs de biens, des agences immobilières et des particuliers, ainsi que des dossiers de copropriété liés aux travaux, aux charges et aux conflits avec le syndic. Sa spécialisation en contentieux locatif implique en revanche une approche orientée procédure, moins centrée sur la négociation amiable que sur la preuve et le calendrier judiciaire.
Questions fréquentes
L'article 606 s'applique-t-il automatiquement à un bail commercial ?
Oui, l'article 606 s'applique par défaut au bail commercial, car il pose la règle supplétive de répartition des grosses réparations entre bailleur et preneur. Une clause contraire du bail peut toutefois écarter cette règle, à condition d'être claire et de ne pas transférer au preneur une obligation qui relève de la propriété.
Le preneur peut-il refuser de payer des travaux de toiture ?
Oui, le preneur peut refuser de payer des travaux de toiture qui relèvent de l'article 606, sauf clause du bail mettant ces travaux à sa charge. La toiture figure parmi les grosses réparations du propriétaire. Le preneur reste tenu de signaler les désordres et d'entretenir ce qui relève des réparations locatives.
Une clause du bail peut-elle mettre les grosses réparations à la charge du locataire ?
Oui, une clause du bail commercial peut mettre les grosses réparations à la charge du locataire, car l'article 606 est supplétif. La clause doit être rédigée sans ambiguïté et ne pas priver le bail de sa substance. En cas de doute, l'interprétation profite au preneur, débiteur de l'obligation accessoire.
Quels travaux relèvent des réparations locatives et non de l'article 606 ?
Les réparations locatives couvrent l'entretien courant : peintures, sols, vitrerie, petites réparations des installations sanitaires et électriques. Elles relèvent du preneur, tandis que les travaux de structure et de gros œuvre relèvent du bailleur au titre de l'article 606. La grille des réparations locatives sert de référence pour distinguer les deux catégories.
Que faire si le bailleur ne réalise pas les grosses réparations ?
Le preneur doit mettre le bailleur en demeure de réaliser les grosses réparations, puis saisir le juge si rien n'est fait. Le juge peut ordonner l'exécution des travaux ou autoriser le preneur à les faire réaliser, avec imputation sur les loyers dans les conditions qu'il fixe. La preuve des désordres est déterminante.
